Page 35 - Guide Patrimoine

Exploitation / Maintenance
L’exploitation d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments comprend les activités :
+ services aux bâtiments et aux installations techniques y compris les VRD, dont la maintenance multi-tech- nique (électricité courants forts et faibles, ascenseurs, chauffage/climatisation/ventilation, plomberie, auto- matismes, espaces verts...) ;
+ services aux occupants (nettoyage/propreté, accueil/standard, restauration, gardiennage/sûreté, courrier, re- prographie, déchets, 3D27...).
Selon la norme Européenne NF EN 13306 X 60-319, la maintenance est définie comme étant «l’ensemble de toutes les actions techniques, administratives et de management durant le cycle de vie d'un bien, destinées à le maintenir ou à le ré- tablir dans un état dans lequel il peut accomplir la fonction requise». L’exploitation-maintenance exclut donc les opérations de travaux lourds et de GER.
On distingue deux principaux types de maintenance que sont la maintenance préventive et la maintenance curative.
La maintenance préventive qui consiste à réaliser des actions de maintenance préalablement à la survenance d’un pro- blème. Le plan de maintenance préventive doit être établi au regard de plusieurs paramètres dont :
+ les obligations légales et réglementaires ;
+ l’analyse de la durée de vie et des temps de fonctionnement des équipements ; + l’analyse des historiques ;
+ l’analyse des coûts induits.
La maintenance curative qui consiste à intervenir sur un bien ou un équipement postérieurement à la survenance d’un incident ou d’une panne. Ces interventions font, dans la majorité des cas, l’objet de déclarations (portail de demande d’inter- vention, courrier électronique, etc.), permettant de réaliser un suivi de leur nombre, leur nature et des temps d’intervention.
Depuis les années 2000, les activités de services sont de plus en plus externalisées. Les coûts d’externalisation sont gé- néralement composés du montant forfaitaire indiqué au contrat, éventuellement des consommables, et des interventions supplémentaires facturées en hors forfait.
Ainsi, pour être complète, une analyse des coûts d’exploitation-maintenance devra considérer l’ensemble des théma- tiques suivantes :
+ les services aux occupants ;
+ les services aux bâtiments (dont la maintenance préventive et curative réalisée en interne) ; + les prestations externalisées ;
+ les équipements / consommables.
Energies / Fluides / Déchets
Les énergies et les fluides peuvent être de différentes natures (électricité, gaz, réseau de chaleur, fuel, eau, air comprimé...). Les actions de maîtrise des coûts retenues lors de l’élaboration de la stratégie patrimoniale porteront d’une part sur la consommation des fluides (optimisation des organes de production et de distribution, isolation...) et d’autre part, sur les coûts de fourniture de ce fluide (contrats, abonnements...).
Il est donc nécessaire de collecter, pour chaque fluide, le niveau de consommation du bâtiment ou d’un ensemble de bâti- ments et le coût unitaire (€/kWh, €/m3...).
Or, l’identification des consommations de fluides est souvent complexe pour les établissements d’enseignement supé- rieur et de recherche, faute de capacité à les mesurer et à les suivre précisément.
27 + Désinsectisation, dératisation, désinfection
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