Page 34 - Guide Patrimoine

2.3 | Connaissance des coûts immobiliers
L’investissement, l’exploitation et l’entretien du patrimoine immobilier représentent des coûts importants. La maîtrise de ces dépenses passe nécessairement par une analyse détaillée, distinguant principalement les catégories suivantes :
+ les opérations de travaux (réhabilitation, construction, aménagement...) ;
+ l’entretien (GER, maintenance, services, petits travaux, consommables) ;
+ les fluides ;
+ la masse salariale dédiée aux activités immobilières (services aux bâtiments et aux occupants).
L’analyse de ces coûts, en amont de la démarche, permettra notamment :
+ de qualifier les enjeux ;
+ de sensibiliser la gouvernance et les différentes parties-prenantes ;
+ de constituer une situation de référence pour pouvoir estimer les gains induits par la démarche d’optimisa- tion et de rénovation.
Opérations de travaux
On entend par «opérations de travaux » les opérations qui ne relèvent pas ni de l’entretien courant ni du GER (cf. ci-après) comme les opérations de requalification, de réhabilitation lourde ou de remise à niveau, de mise en conformité...
Selon l’âge et l’état du patrimoine, ces opérations représenteront une part plus ou moins significative du budget de l’établissement. Elles peuvent être analysées de manière matricielle, en fonction de leur nature (amélioration fonc- tionnelle, mise en sécurité, obligation réglementaire...), de leur montant (global et par m2), de leur état d’avancement (réalisé, en cours et à venir) ou encore de leur périmètre.
Plusieurs sources permettent d’identifier ces coûts :
+ les documents de référence (SDIA, SDE, SPSI, etc.) ;
+ le plan pluriannuel d’investissement, voire le plan pluriannuel des travaux ; + le Schéma Directeur de Mise en Sécurité ;
+ le budget de l’établissement...
Plan de gros entretien et renouvellement
Selon la définition du Ministère de l’Ecologie, le gros entretien et renouvellement (GER) consiste «au renouvellement total ou partiel d’un investissement rendu nécessaire quand les systèmes concernés ne peuvent plus assurer leur fonction, du fait de l’usure, de la dégradation ou de l’obsolescence ».
Cela correspond également aux niveaux 4 et 5 de maintenance, tels que définis par l’AFNOR26.
Comme nous le verrons par la suite, ces plans de GER peuvent – sinon doivent – intégrer une dimension «développement
durable » dans leur élaboration, essentiellement sur les aspects énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre.
32 Guide méthodologique, Optimiser et rénover le patrimoine immobilier universitaire, Juin 2014
26 + Ces opérations correspondent au fascicule de Documentation FD X 60-000 «Maintenance industrielle – Fonction maintenance » qui fait référence aux différents niveaux de maintenance industrielle, adapté à l’immobilier par le SYPEMI (Groupement des entreprises multiservice, multitechnique, et facilities management - www.sypemi.com) sous la forme d’un « Guide d’application du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux patrimoines immobiliers ».