Page 29 - Guide Patrimoine

du MENESR, il est souhaitable de les caractériser par un des cinq niveaux A à E, allant d’un très bon état (A) à un remplacement nécessaire à court terme (E). Cette appréciation peut s’appuyer, faute de mieux, sur la notion de durée de vie théorique des composants concernés18. Ceci s’applique naturellement également aux équipements techniques indiqués ci-après.
+ Les caractéristiques principales des équipements thermiques et leur état diagnostic (modèle, technologie, puissance, date de mise en service, durée de vie...). Cela concerne la production de chaleur – chaudière autonome (gaz, fuel,...), sous-station raccordée à un réseau de chaleur, électricité... – et éventuellement de froid (groupe froid, centrale de traitement d’air, tour aéro-réfrigérante, split...)19 ainsi que la distribution (radiateurs avec ou sans thermostat, ventilo-convecteurs, poutre froide...) ;
+ Les caractéristiques principales (modèle, technologie, puissance, date de mise en service, durée de vie,...) des autres équipements majeurs (ascenseurs, TGBT...) et des équipements «gros consommateurs d’énergie»: éclairage (type, commande), ventilation (simple ou double flux avec ou sans récupération de chaleur), équipe- ments spécifiques (sorbonnes,...) et leur état diagnostic ;
Ces informations, couplées à un outil informatique, peuvent également permettre d’élaborer les plans plurian- nuels GER et de réaliser des opérations de maintenance préventive sur la base d’alertes informatiques automati- sées. En effet, certains outils proposent des arbitrages en fonction de l’état d’un équipement et de données telles que la durée de vie. L’objectif n’est pas de mettre en place une gestion entièrement automatisée mais d’aider les responsables immobiliers dans la planification des interventions et des dépenses.
+ Les consommations énergétiques (de préférence sur les 3 dernières années) par bâtiment, voire par usage (chauffage, eau chaude sanitaire, services généraux...) si possible. Il est souvent très difficile d’obtenir ces valeurs si l’on n’a pas mis en place des procédures claires d’acquisition de ces données. Cette connaissance implique deux démarches complémentaires : la mise en place de compteurs, par bâtiment, avec sous-comptage éventuel et le relevé systématique de ces compteurs.
- La mise en place des compteurs : les situations étant extrêmement variées, on ne peut indiquer ici que quelques éléments importants à prendre en compte :
Chaque chaufferie gaz alimentant un immeuble unique doit être équipée d’un compteur (ou d’un sous-compteur si le point de livraison – PDL – est unique pour le site concerné) ;
Pour les immeubles alimentés par une sous-station raccordée à un réseau de chauffage, un compteur de thermies doit être installé20 ;
Pour les immeubles chauffés à l’électricité, la composante «chauffage» est amalgamée à tous les autres types de consommations (éclairage, services généraux, bureautique...) et il est difficile d’avoir des informations précises sur le seul poste chauffage. Deux possibilités existent cependant : installation de sous-compteur par usage si la structure du réseau de distribution le permet ou, plus simplement, mise en place d’un compteur sur le TGBT restituant les différents types de consommation, à partir d’algo- rithmes de pointe basés sur la signature électrique des différents types21 ;
- Le relevé systématique des compteurs et l’exploitation des données (essentiellement pour le gaz et les réseaux de chaleur) : l’installation de compteurs et sous-compteurs est nécessaire mais pas suffisante. Il faut en effet mettre en place des procédures de relevé systématique des consommations à intervalles réguliers et date fixe (chaque dernier jour de mois constituant le meilleur compromis entre trop et pas assez d’informations), ceci étant le seul moyen de se faire une idée de la performance énergétique réelle du bâtiment représentée par un cœfficient Nb exprimé en kWh/DJU22 indépendant des conditions clima- tiques du moment: cette valeur, dont l’analyse mensuelle permet d’identifier rapidement toute dérive de consommation, est notamment incontournable pour la mise en œuvre de contrats à intéressement. A noter que cette obligation peut parfaitement être incluse dans les marchés de prestation d’exploita- tion-maintenance d’installations de chauffage.
+ Qualité d’usage perçue par les utilisateurs
Il convient tout d’abord de rappeler qu’un bâtiment, avant d’être une « boîte technique » est d’abord un lieu fait pour accueillir des usagers dans les meilleures conditions possibles et pour favoriser les activités qu’ils y exercent. Ainsi, et au-delà de l’ensemble des données descriptives et quantitatives décrites précédemment, il est extrême- ment utile, voire indispensable, dans le cadre d’une réflexion sur la stratégie patrimoniale, d’évaluer le degré de satisfaction des utilisateurs des bâtiments, et notamment le confort.
18 + On pourra, à ce sujet, s’appuyer avec profit sur l’ouvrage de référence «Guide de la maintenance des bâtiments » de Jean Perret aux éditions du Moniteur
19 + Lorsqu’une partie seulement du bâtiment est climatisée, il est pertinent de préciser la part (en %) de la surface climatisée
20 + L’article 86 de la loi Grenelle 2 modifie la Loi n°80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d’énergie et à l’utilisation de la chaleur : Après l’article 1er de la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 précitée, il est inséré un article 1er - 1 ainsi rédigé : «Art. 1er - 1. Tous les réseaux de distribution de chaleur sont dotés d’un système de comptage de l’énergie livrée aux points de livraison dans un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement. »
21 + Technique SmartImpulse
22 + Degrés Jours Unifiés (fournis par Météo France pour la station météorologique la plus proche de l’établissement et qui représentent la rigueur climatique locale)
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