Page 27 - Guide Patrimoine

2.1 | Connaissance
des aspects techniques
Propriétés foncières et droits à construire résiduels
Par rapport aux constructions existantes, il peut exister, sur le foncier de l’établissement et selon les données du plan local d’urbanisme (PLU), des droits à construire résiduels plus ou moins importants qui, dans certains cas, peuvent se révéler très utiles. Même si les orientations générales sont à la décroissance quantitative du patrimoine immobilier des établissements, il peut, par exemple, être nécessaire de créer une extension ou un nouveau bâtiment, compensé par la cession ou la démolition d’un autre bâtiment sur un autre site.
Espaces extérieurs et réseaux
Au second plan par rapport à l’immobilier bâti, les réseaux divers et les espaces extérieurs (dont la voirie) ne doivent pas être négligés car :
+ Ils sont indispensables : ce sont eux qui amènent l’énergie et les différents fluides dans les bâtiments et assurent l’évacuation des effluents, et, à ce titre, doivent être répertoriés, connus et entretenus avec les coûts afférents ;
+ Les espaces extérieurs, en y incluant la voirie, l’éclairage, le mobilier urbain, les cheminements piétonniers, les plantations..., participent fortement à l’image de l’établissement auprès des usagers mais aussi au niveau des habitants. Ils sont support de démarches de développement durable sur des aspects tels que l’amélioration de la biodiversité, la limitation de l’imperméabilisation, la réutilisation des eaux pluviales..., et sont également concer- nés par les questions d’accessibilité.
Bâtiments et caractéristiques générales
Ce point constitue le cœur du sujet, la base des connaissances patrimoniales. A défaut de tout savoir sur chaque im- meuble, les informations listées ci-après correspondent au socle minimal à constituer :
+ Le n° d’inventaire unique : lorsque l’établissement dispose de nombreux bâtiments souvent répartis sur un territoire assez vaste, il est important que tous les interlocuteurs parlent sans ambiguïté du même «objet » im- mobilier. Pour cela, il est préférable, voire indispensable, d’affecter à chaque bâtiment11 un numéro d’inventaire unique à partir d’une codification simple et parlante qui sera utilisé par tous les intervenants pour désigner le même immeuble12 en établissant bien entendu une correspondance avec les identifiants Chorus.
+ Le statut d’occupation : même si la très grande majorité – voire dans certains cas l’intégralité – des bâtiments de l’établissement appartient à l’Etat13, certains bâtiments appartiennent aux collectivités territoriales et quelques-uns aux établissements eux-mêmes. Certains bâtiments enfin peuvent être pris en location, voire loués à des tiers. La connaissance du statut d’occupation se révèle donc importante par rapport aux droits et obligations liés à ce statut.
+ Les principales caractéristiques générales : dans une première approche, chaque bâtiment – ou groupe homo- gène – doit être caractérisé par les informations minimales suivantes :
- Année de construction : cette information est importante à double titre : d’abord pour situer cette construc- tion en référence à la réglementation – ou à l’absence de réglementation – (thermique, amiante...) de l’époque, ensuite, pour connaître l’âge des principaux composants qui n’ont pas été remplacés depuis l’origine ;
- Années de réalisation de grosses rénovations portant sur le clos-couvert et les principaux équipements (chaudière, groupe froid, ascenseurs, tableau général basse tension - TGBT...).
Ces deux informations, pas toujours évidentes à recueillir, seront très utiles au moment de la réalisation des dia- gnostics techniques et de l’élaboration des plans de GER (Gros Entretien Renouvellement).
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11 + La notion de «bâtiment » peut elle-même être sujette à interprétation lorsqu’on a à faire à des bâtiments complexes avec entrées multi- ples par exemple : il s’agit donc d’opter pour une règle claire et d’application stricte, de découpage – ou non – de ce type de bâtiments
12 + C’est ce qu’ont mis en œuvre de nombreuses foncières ainsi que de nombreuses universités (Strasbourg...)
13 + D’après l’enquête de situation immobilière réalisée annuellement par le MENESR : «Sur les 18,6 Mm2 SHON de bâti (dont) 15,2 Mm2 appartiennent à l’État (82 % du bâti), 2,95 Mm2 aux collectivités territoriales (16% du bâti) et 450 000 m2 aux établissements (2% du bâti)... »