Page 108 - Guide Patrimoine

7.1 | Le(s) prestataire(s)
d’exploitation-maintenance
des installations techniques
D’une manière systématique dans le cas d’une procédure en loi MOP (hors REM et CREM), il est indispensable de réfléchir à l’organisation de l’exploitation-maintenance qu’on souhaite mettre en place. Cette réflexion implique une répartition entre ce qui sera traité par les équipes internes à l’établissement (le « faire ») et ce qui sera confié à des prestataires extérieurs (le « faire-faire »).
Dans le cas fréquent où il est envisagé de confier une partie significative de cette exploitation à l’extérieur (notamment pour les installations techniques les plus complexes – CVCD, courants forts, ascenseurs...), il est très recommandé que le ou les prestataires (ainsi que les équipes internes) participent aux opérations pré-OPR et OPR.
7.2 | Forme des contrats et pilotage Concernant les marchés d’exploitation-maintenance et leur suivi, la situation est, bien entendu, différente selon la
procédure retenue pour la dévolution des marchés de travaux.
+ Dans le cas d’une procédure en CPE, ces marchés sont performanciels puisqu’y sont attachés des objectifs de performance assortis de mesures et d’éventuelles pénalités en cas de non atteinte des objectifs.
+ Dans le cas d’une procédure en loi MOP classique, deux formes contractuelles principales existent :
o les marchés à obligation de moyens, dans lesquels c’est le maître d’ouvrage qui définit les moyens qu’il
estime nécessaires à l’exploitation et la maintenance de ses installations,
o les marchés à obligation de résultats, dans lesquels le maître d’ouvrage définit les objectifs quantitatifs et qualitatifs qu’il attend du prestataire qui, de son côté répond par la mise ne place de moyens qu’il estime nécessaire pour l’atteinte de ces objectifs.
Chacune des deux formes présente des avantages et des inconvénients, par exemple dans le premier cas, une plus grande facilité de comparaison des offres, mais également une « déresponsabilisation » du prestataire qui pourra toujours arguer d’une insuffisance de moyens prévus par le maître d’ouvrage pour une bonne exploitation des installations.
Cela signifie, en termes de rétro-planning, de lancer la démarche de sélection des prestataires environ 9 à 12 mois avant la date prévue pour la livraison de l’opération, temps nécessaire à la définition du périmètre sous-traité, rédaction du ou des cahiers des charges (fait en interne ou également sous-traité), à la consultation des entreprises, à la mise au point et à la signature des marchés puis à la mobilisation des équipes des prestataires.
L’expérience montre qu’il est toujours préférable de passer par un contrat à obligation de résultats assorti d’une mise en œuvre de moyens minimaux définis par le maître d'ouvrage.
106 Guide méthodologique, Optimiser et rénover le patrimoine immobilier universitaire, Juin 2014