Page 7 - Guide Patrimoine

À qui s’adresse ce guide ?
Il s’adresse à l’ensemble des responsables parties pre- nantes de l’immobilier tels que les Présidents et leurs équipes, les Vice-Présidents, les Directeurs généraux des services, les responsables immobiliers, développe- ment durable, financiers, et tout autre décideur interve- nant sur le patrimoine.
Il a pour ambition de s’adresser au plus grand nombre, aussi bien dans les établissements initiant la démarche, que dans ceux plus avancés, qui pourront trouver, au tra- vers des illustrations et des fiches thématiques, matière à approfondir leurs réflexions et à aller plus loin dans les actions mises en œuvre.
Ce guide vise à accompagner
les démarches d’optimisation
et de rénovation du patrimoine
des établissements d’enseignement supérieur et de recherche
Optimiser et rénover le patrimoine universitaire : une opportunité à saisir pour maîtriser les risques à venir plutôt qu’une obligation supplémentaire
Le patrimoine immobilier représente une charge importante dans le budget des établissements, même si elle est mal connue du fait de l’absence d’un budget annexe1 ou d’une comptabilité analytique, et de la multiplicité des postes de dépenses (personnel directement ou indirectement affecté, fluides, contrats de prestations techniques et de ser- vices, travaux, achats, etc.). Selon l’enquête de l’Amue sur les systèmes d’information et de pilotage de la gestion de patrimoine2, les dépenses de fonctionnement des établissements en matière de patrimoine sont estimées à 40 € par m2 et par an en moyenne (y compris la masse salariale), un tiers de ce budget étant consacré à l’énergie3.
Dans un contexte contraint par la diminution globale et le cloisonnement des financements aux échelons nationaux et locaux, l’évolution de ce patrimoine est confrontée à la conjonction de plusieurs facteurs qui impactent directe- ment les budgets. Tout d’abord, un état de vétusté, parfois marqué de non-conformité, dû aux manques d’entretien et de maintenance accumulés au fil des décennies. A cela s’ajoute l’incidence des constructions récentes dont il faut également assurer l’exploitation. Sur le cycle de vie d’un bâtiment, les coûts d’exploitation – maintenance repré- sentent globalement 75% du coût total contre 25% pour les coûts de conception et de réalisation4. Les normes et les réglementations deviennent de plus en plus contraignantes en matière de sécurité, d’accessibilité, de prévention des risques et de performance environnementale, auxquelles s’ajoute le respect des objectifs en matière de transition énergétique. Enfin, l’augmentation du coût de l’énergie devrait être significative dans les années à venir.
Dans le même temps, s’ouvre l’opportunité de contrebalancer ces facteurs technico-financiers par trois autres leviers, à l’inverse, très positifs :
+ L’optimisation des locaux sous-occupés dans nombre d’établissements, d’autant plus coûteuse pour ces der- niers que la plus grande partie des coûts immobiliers est directement proportionnelle aux mètres carrés occupés.
+ L’évolution des pratiques d’enseignement et de recherche qui modifie profondément l’usage des locaux, en faisant émerger de nouvelles organisations fonctionnelles résultant du développement du numérique, de la diminution des cours dispensés en grand amphithéâtre, de la mutualisation de petites salles banalisées, de salles de travail en «mode projet », du besoin d’espaces partagés de convivialité et de rencontre...
+ La mise en évidence par de nombreuses recherches internationales d’une forte corrélation entre le confort et la qualité d’usage des bâtiments et le niveau d’efficacité et de réussite des occupants.
Ainsi, pourquoi concevoir l’optimisation et la rénovation du patrimoine des établissements comme une contrainte ou une obligation ? C’est au contraire l’opportunité de mieux répondre aux besoins des missions d’enseignement et de recherche, ainsi que de fonctionnement des organisations, tout en maîtrisant les coûts d’exploitation.
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1 + Il est à noter que le Décret n° 2014-604 du 06 juin 2014 introduit la possibilité de compléter le budget des établissements ne bénéficiant pas de la dévolution du patrimoine d'un budget annexe immobilier
2 + Enquête de l’Amue, Caisse des Dépôts, CPU et MENESR «Systèmes d’information et de pilotage de la gestion de patrimoine des établis- sements d'enseignement supérieur et de recherche » Novembre 2013
3 + Dans les bâtiments tertiaires, une valeur couramment constatée pour les coûts d’exploitation-maintenance courante (hors gros travaux) et de services est de l’ordre de 75 à 100 € HT par m2 et par an (source ARSEG).
4 + Cf. guide «Ouvrages publics & Coût global » janvier 2006 www.archi.fr/MIQCP